随着房地产行业利润空间不断下降，高端酒店也步入了痛苦的迷茫期，急需转型寻求新的盈利增长点。近日，RET睿意德与浩华酒店管理顾问共同推出“酒店商业空间研究报告”，对酒店行业现状及问题症结进行分析，并对酒店空间的“活化”提出了建议。
高端酒店供应增势处高位在经历2010至2011年井喷期后，高端及中高端酒店行业近5年来增势开始放缓，但依然处于高位。但在供应持续井喷的同时，行业需求却呈疲软态势。受此影响，高端及中高端酒店平均房价、单位房源平均收入均呈下降趋势。与亚太地区同等经济地位城市相比，上海、北京的中高端以上酒店市场均为落后。其中，北京各方面表现均最差。
RET睿意德中国商业地产研究中心分析师谢莺表示，“造成需求疲软的主要原因是供应持续高位以及商务住宿需求减弱。同时，经济型酒店崛起也是影响高端酒店发展的一大因素。随着经济型酒店利润摊薄，中端市场正是目前酒店行业的"风口"，多家品牌向中高端市场转型，形成激烈的竞争。”例如，今年9月18日，锦江国际与铂涛集团正式签订战略合作协议，锦江股份将作为投资主体，战略投资铂涛集团81%股权。完成收购后，锦江集团成为首家位居全球前五的中国酒店集团。12月7日，如家快捷酒店宣布与首旅酒店集团(香港)达成合并的最终协议，首旅酒店集团将收购如家。交易完成后，首旅将与“锦江+铂涛”的酒店体系形成对势，中国的酒店格局将定型。
谢莺表示，“从首旅集团自身的酒店资源来看，旗下高端酒店居多，中低端有空缺。引入如家则是看中三方面优势。首先，经济型酒店在近年中崛起势头强，行业自身前景较好。其次，亚朵、隐居等经济型酒店在O2O体验售卖营销模式上已初尝甜头，但鉴于品牌规模较小，市场空间仍较大，借鉴其经验，首旅借助如家平台可以获得更大的发挥余地。第三，借助如家平台，首旅可以植入旗下品牌，实现更大收益及更快捷地进入平台。”
此外，由于国外经济复苏缓慢，外资企业出现规模缩减甚至撤离的情况，导致以该类客群为主的高端酒店住宿需求显著减少;而中央八项规定也大大限制了政府人员在高端酒店的消费。加之国内经济下行、人口红利消减等造成的管理成本增加，使得酒店利润空间不断被压缩。
高端酒店重客房轻配套
几乎所有的高端酒店均选择自营商业配套，对整体酒店运营的关注点完全围绕客房经营考虑，而配套也仅针对酒店住客使用，并不对外开放。这种重客房经营而轻配套的模式，显然不适应中高端购物中心日益增多的市场趋势，很多奢侈品牌纷纷撤离酒店，转向购物中心。
数据显示，在高端酒店的经营收入中，客房经营收入占比高达85.9%，配套经营收入占比为11.2%;中高端酒店两者占比分化更为明显，分别为91.1%和6.1%。同时，与商业体业态相比，中高端以上酒店配套经营的单位收益较低。此外，在中高端以上酒店中，基本没有广告收入。与之形成对比，广告位租赁在商业体中是经营收益组成之一，约占运营总收益的0.9%。
浩华酒店顾问管理有限公司项目总监罗冰清表示，“高端酒店的创新速度较慢，这是因为跨国大型酒店品牌的总部设于国外，沟通不畅。同时，在跨地域、跨部门合作上也容易产生阻碍，致使决策进程缓慢。此外，国外公司往往要求有精确的预估后才有进一步行动，抑制了品牌创新发展。”
三大对策力助走出困局
报告认为，与专业品牌机构相比，酒店在配套服务方面存在很多劣势，产品及服务均无法比拟专业品牌机构，物料采购价格也高于大批量进货的专业品牌。同时，酒店严重依赖流动性极强的住客，而专业品牌多采用会员制，客源稳定。此外，酒店在应对市场变化方面也不及专业品牌机构灵活，能获得的推广营销机会也极少。所以，酒店配套外包是创造盈利点的新出路。
谢莺举例指出，“北京新世界酒店的SPA配套业务外包给专业品牌机构Summa SPA后，其客源增长150%，并在比重过半的会员客源带动下，经营收益增长达900%，而管理成本则缩减20%，并带来配套客群在酒店内的食宿消费。”
谢莺还表示，目前酒店广告收入匮乏，酒店可以通过体验新营销来实现广告渠道收益。例如，亚朵酒店、隐居酒店等新创的精品酒店，均已实现O2O体验售卖营销模式，通过酒店产品体验，扫码线上购买，而产品售卖品类甚至包含床品、床垫、卫浴及摆设。这些酒店由于规模较小，因此灵活性高，易于创新。除了直接售卖，酒店还作为媒介促成商品交易，商家则提供一定折扣予以酒店采购作为回报。
报告还指出，针对当前旅游、商务为目的的酒店客群需求，酒店零售商业需要引入更具有地域特色、稀缺性及精巧的小型商品，以吸引并满足酒店客群赠礼及留念需求，打造特色旅游伴手礼。以如家正在建立的优选平台为例，其CEO孙坚曾表示，“旅行是土特产最好的销售平台，这个平台年销售收入最起码可以做到5亿至10亿元。”